近年来，物流行业发展迅猛，各路资本都看好物流行业，在各路资本争相热捧之下，我国各地物流园区的建设可谓如火如荼。
根据国家发改委和中国物流与采购联合会此前联合做的调研，不少企业以获取政策优惠为目的进驻物流园区“圈地”，占而不建，坐等土地然后变卖。也有企业打物流旗帜，行商贸经营实质等。由于物流园区建设存在着盲目追求投资速度而忽视效益的现象，平均空置率达60%。
此外，物流行业专家，天地汇供应链管理有限公司董事长徐水波也对记者表示：“中国目前在做仓储物流园服务的企业，平均总资产收益率仅在0.8%左右。经营良好的物流园区不超过10%，经营过得去，账面不亏损的，保守估计也不会超过20%。而且，许多物流园区之所以能够盈利，都是来源于土地的溢价而不是经营的收益率。”
一边是热火朝天的建设，另一边是令人忧心的运营。我国物流园区建设冰火两重天的现状背后究竟有着怎样的魔咒?
徐水波对记者详细剖析说，根据国际上对中国产业地产的价值评估，近年来每年的评估值都能够溢价15%左右。受国家宏观政策调控，传统住宅产业投资的盈利空间在收窄，大量闲置资金异常涌动的背景下，国家对于物流产业的扶持力度逐年，并出台了大量支持物流产业发展的政策，物流地产项目因此出现较大发展空间。所以，很多投资机构非常敏锐的嗅到了商机，希望介入此类市场，捕捉新的盈利增长点。
但是，物流地产虽然很热，价格却不是卖方市场，而是买方市场。在物流行业，物流主体都属于微利企业，只能承受市场上的平均价格。因此，大量资金进入物流园区后，如果对园区发展没有进行很好的定位与规划，也没有采取比较科学的，顺应物流行业发展规律的经营管理模式，就很难吸引商户入驻，取得好的盈利预期。